お悩み
- 『不動産クラウドファンディングにかかる税金について注意点はある？』
- 『不動産クラウドファンディングにかかる税金の種類は？』
- 『不動産クラウドファンディングの税金がかかるタイミングは？』
こんなお悩みを解決します。
今回は不動産クラウドファンディングにかかる税金についてわかりやすく解説をしていきます。
少額から気軽に不動産投資ができることで、近年注目を集めている不動産クラウドファンディング。
そんな不動産クラウドファンディングの税金面について、疑問に思われている方は多いのではないでしょうか？
結論、分配金に税金がかかり、20万円以上の利益を得ると確定申告の必要があります。
また、所得額によっては、クラウドファンディングの仕組みで損をする方も中にはいるかもしれないので、ここでしっかり学んでおきましょう。
『知らなかった』で損はしたくないよね！
この記事を読むことで、不動産クラウドファンディングにかかる税金について、種類からタイミング、注意点を理解することができます。
これから不動産クラウドファンディングに挑戦したい方、すでに投資を始めている方はぜひ参考にしてくださいね。
分配金に税金がかかる
冒頭で述べた通り、不動産クラウドファンディングは分配金に税金がかかります。
分配金とは・・・投資したリターンとして出資者に返還されるお金のこと。
その税金は雑所得に分類され、総合課税の対象となります。
税率は、給与所得などの他の収入との合計額で決まるよ！
ただし、不動産クラウドファンディングでは分配金を出資者に渡す前に、クラウドファンディング事業者側が源泉徴収をしてくれます。
なので、出資者は分配金に対して、納税する必要はありません。
源泉徴収の税率
不動産クラウドファンディング事業者が源泉徴収する税率は以下のとおりです。
源泉徴収額
所得税20% + 復興特別所得税0.42% ＝ 20.42%
例えば、年間利回り10%の案件に、10万円を投資したとします。
10万円 × 0.1（10%） = 10,000円（分配金） 10,000円 × 0.2042 （20.42%）= 2,042円（徴収額）
よって、最終的な利益額は10,000 - 2,042 = 7,958円となり、この金額が実際に入金されることになります。
僕が実際にCOZUCHI（コズチ）で源泉徴収されたリアルな額面を以下に載せておきます。
COZUCHI側で50万円を年利10％で運用した分配金に対して、源泉徴収を行い、10,710円を差し引いた金額を分配してくれました。
確定申告の必要があるケース
ネット上で書類が必要な方は『国税庁 確定申告書等作成コーナー』からどうぞ。
雑所得が20万円以上
雑所得が20万円以上になると、確定申告の必要があります。
この雑所得ですが、給与所得の以外に収入がある人は注意が必要です。
具体的には以下の収入があげられます。
これら不動産クラウドファンディング以外の所得も雑所得に分類されるので、20万円を超えていないか確認しておきましょう。
課税所得金額が694.9万円以下
不動産クラウドファンディングでは、分配金が支払われる前に一律で20.42%の源泉徴収が行われます。
注意すべきは、税金を支払い過ぎている可能性があることです。
個人に課される課税所得税率は所得によって、5〜45%の幅があります。
以下の表をもとに解説します。
| 課税される所得金額（1,000円未満は切り捨て） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,590,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45% | 4,796,000円 |
課税所得金額が694.9万円以下の場合は、税率が20%に設定されているため、不動産クラウドファンディング事業者が行っている源泉徴収では、支払い過ぎていることになります。
例えば、課税対象の所得が300万円の方が、不動産クラウドファンディングで10万円の収益を得たとします。
300万 + 10万 = 310万円は税率10％の課税対象となり、計算すると以下のようになります。
この場合、10,420円を余分に支払っていることになります。
これは知らないと気づかないよね
もともと確定申告が必要な人
以下のような方はもともと確定申告の必要があります。
対象の方は、不動産クラウドファンディングの所得もあわせて申告しましょう。
納税時の注意点
分配金は源泉徴収後の金額
不動産クラウドファンディングから得られる分配金は、すでに源泉徴収済みの額です。
そのため、雑所得が20万円を超えているかを確かめる場合、受け取った金額ではなく、源泉徴収前の金額をチェックする必要があります。
先ほどの実例で言うと以下の箇所が、源泉徴収前の金額です。
認識の違いで、確定申告を忘れないよう気をつけましょう。
確定申告を忘れると、遅延税やその他のペナルティが課せられる可能性があります。
雑所得内の損益通算が可能
不動産クラウドファンディングからの分配金は雑所得として扱われ、これにより損益通算が適用されます。
損益通算とは・・・一定の期間中に発生した損失と収益を組み合わせることで、支払うべき税金を軽減できる仕組みのこと。
例えば、不動産クラウドファンディングで損失が生じた場合、確定申告を行うことで他の雑所得の利益分と合算することが可能です。
結果として、収益が減ると納税額も減るので、損失が発生した際にも確定申告はしておくと良いでしょう。
逆に、不動産クラウドファンディングで利益が出た時は、他の投資での損失と相殺することもできます。
損失も悪いことばかりではないんだね！
確定申告の手順4STEP
STEP1：雑所得金額を確認
まずは雑所得額を確認し、自身が確定申告の対象かを確認します。
もう一度おさらいしておくと、確定申告の対象者は以下のとおりです。
対象の方は次のステップへ行きましょう。
STEP2：必要書類を準備
確定申告が必要な方が以下の書類を準備しましょう。
| 必要書類 | 入手場所 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁 確定申告書等作成コーナー |
| 本人確認書類 （運転免許証、マイナンバーカードなど） | 本人所有 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 所得を確認できるもの （支払調書など） | クラウドファンディング事業者 |
| 還付金を受け取る銀行口座 | 本人所有 |
| 控除を受けるための書類 （生命保険料控除証明書や小規模企業共済等掛金払込証明書など） | 本人所有 |
STEP3：確定申告書を作成
現在はインターネット上で申告書を作成できる『国税庁 確定申告書等作成コーナー』があります。
確定申告の記入の仕方は『国税庁 確定申告書等作成コーナー』▶︎『ご利用ガイド』▶︎『入力例』に記載されているので、参考にしてください。
12ページに雑所得の内容が記載されてるよ！
また、最近ではweb上で確定申告ができる『Money Foward クラウド確定申告』や『Freee 会計』などの会計ソフトもあります。
手順がわかりやすかったり、税務署まで行く手間も省けるので、オススメですよ。
STEP4：税務署に提出
確定申告書が作成できたら、税務署へ提出しましょう。
国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成した人は以下の提出方法があります。
手間を省きたい方は、マイナンバーカード方式またはID・パスワード方式を利用すればネット上で完結します。
また、記入内容に不安のある方は直接税務署に提出して、確認してもらうのも良いでしょう。
先ほど、解説した『Money Foward クラウド確定申告』や『Freee 会計』などの会計ソフトも、記入したらネット上でそのまま提出することができるので便利ですよ。
不動産クラウドファンディングおすすめ3選
COZUCHI（コズチ）
| 名称 | COZUCHI（コズチ） |
| 運営元 | LAETOLI株式会社 |
| サービス開始 | 2019年 |
| 実績 （2023年7月時点） | 運用ファンド数：70件 元本割れゼロ |
| 想定利回り | 4%〜50.9% |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 取引コスト | 申込手数料無料 出金手数料：月1回無料 |
| 公式サイト | https://cozuchi.com/ja/ |
COZUCHI（コズチ）はLAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
COZUCHI（コズチ）をすすめる理由は、元本割れ・配当遅延ゼロという実績があるからです。
過去、一度も損失を出していないということになります。
また、COZUCHI（コズチ）はいつでも換金申請が可能です。
万が一急な資金が必要になった場合にも臨機応変に対応できます。
出金手数料は月1回は無料ですが、それ以降は一律330円（税込）と設定されているので、なるべく1回で済ませましょう。
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【運用実績公開】COZUCHI（コヅチ）で50万円を1年間運用してみた
＼ 元本割れゼロ！ ／
CREAL（クリアル）
| 名称 | CREAL（クリアル） |
| 運営元 | クリアル株式会社 |
| サービス開始 | 2018年 |
| 実績 （2023年7月時点） | 運用ファンド数：62件 元本割れゼロ |
| 想定利回り | 4〜5.5% |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 取引コスト | 申込手数料無料 出金手数料：楽天銀行の場合52円（税込） |
| 公式サイト | https://corp.creal.jp/ |
CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社が運営している不動産クラウドファンディングサービスです。
クリアル株式会社は、東京証券取引所グロース市場に上場しています。
運用資産残高が約450億円の不動産アセットマネジメント会社のため、不動産業界でも実績のある信頼できる会社です。
2023年7月現在、元本割れも起こしていないため、安心してオススメのできるサービスです。
出金手数料は以下を参考にしてください。
出金手数料
口座が楽天銀行の場合：52円（税込）
楽天銀行以外、出金金額が3万円未満の場合：150円（税込）
楽天銀行以外、出金金額が3万円以上の場合：229円（税込）
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【不動産投資型クラウドファンディング】CREAL（クリアル）の口コミ・評判
＼ 不動産クラファン大手！ ／
Bankers（バンカーズ）
| 運営会社 | 株式会社バンカーズ |
| 設立 | 1974年8月 |
| サービス開始日 | 2020年12月 |
| 実績 （2023年7月） | 運用ファンド数：190件 |
| 実績利回り | 1.94%〜6.57% |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 公式サイト | https://www.bankers.co.jp/ |
| 公式Twitter | https://twitter.com/Bankers_jp |
バンカーズは銀行、ベンチャーキャピタル、ノンバンク、ネット金融などのあらゆる金融のプロが集結しているソーシャルレンディングサービスです。
バンカーズでは不動産をはじめ、オートリース事業やフィンテック決済（クレカ等）など、さまざまなファンドから投資先を選択することができます。
2023年7月時点では、分配遅延・貸し倒れ0件という実績もあるため、信頼できます。
また、1万円から出資できるので、投資初心者も参加しやすいです。
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【ソーシャルレンディング】Bankers（バンカーズ）の口コミ・評判
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まとめ：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得で確定申告しよう！
今回は不動産クラウドファンディングの税金について解説してきました。
不動産クラウドファンディングでは、分配金に雑所得の税金がかかり、20万円以上の利益を得ると確定申告の必要があります。
また、分配金には一律で20.42%の源泉徴収が行われてしまうため、所得額によっては損をする方もいるかもしれないので、自身の所得をよく確認しておきましょう。
▶︎ 『確定申告の必要があるケース』をもう一度確認する
ファンドの運用で損失を出した場合も、他の雑所得の利益分と合算することで納税額が減ることもあるので、忘れずに確定申告をしましょう。
税金面をしっかり理解し、不動産クラウドファンディングを楽しんでくださいね！
税金は慣れちゃえば、怖くない！
